Казань попала в список городов, где в 2021 году планируется начать реализацию проектов реновации. Город включен в список населенных пунктов, где опыт Москвы будет перениматься в первую очередь. Ветхое и аварийное жилье на территории Речного порта будет снесено, а на освободившемся месте возведут новые комфортные жилые комплексы, бизнес-центры и ТРЦ.
В связи с этим увеличивается важность сферы Street Retail. Речь идет о магазинах, которые располагаются в жилых домах, имеют отдельных вход и витрину для презентации товаров. В аренде и приобретении помещений для «уличных продаж» заинтересованы как филиалы крупных компаний, так и местные бизнесмены.
Особую важность Street Retail приобрел в условиях пандемии. Закрытие и ограничение работы торговых центров и бизнес-центров, запрет на перемещение людей по городу и нежелание посещать места большого скопления людей вынудили жителей Казани делать покупки в небольших магазинах, расположенных недалеко от дома. В них располагаются магазины продуктового ассортимента, операторы сотовой связи, конторы по оказанию бытовых услуг, финансовые учреждения, магазины недорогой одежды.
Несмотря на преимущества в количестве потенциальных посетителей, которые дают торговые центры, в сфере стрит-ритейл у владельцев или арендаторов объекта есть более широкие возможности по оформлению входной группы, презентации товара, стилистике оформления помещения, ассортименту используемых рекламных инструментов, любой график работы, более низкая арендная плата, шаговая доступность.
Текущая ситуация на рынке Street Retail
В минувшем году, несмотря на кризисные явления в торговой сфере и экономике в целом, спрос на помещения в сегменте «уличных продаж» в Казани не изменился. Единственным отличием от аналогичного периода в 2019 году стало временное снижение процентных ставок за аренду площадей в период локдаунов и жестких ограничений в течение весны и лета. К концу года ситуация нормализовалась и вышла на докризисный уровень.
Отличие этого сегмента рынка недвижимости от московского заключается в том, что доступные для аренды и покупки площади обычно находятся на первых этажах жилых комплексов и микрорайонов города. Расположенные рядом с домом магазины получили приток посетителей из-за частичного переключения покупательского потока с торговых центров.
В Казани успешно функционируют также торговые коридоры. В них работают представительства крупных федеральных сетей и местные предприниматели. Из-за кризисных явлений лета прошлого года показатели прибыльности таких торговых объектов уменьшились.
Несмотря на, в целом, стабильное положение в отрасли, некоторые арендаторы не пережили снижения покупательского спроса, приняли решение сократить затраты и уменьшить количество открытых магазинов. В связи с этим к середине 2020 года количество вакантных площадей увеличилось с 8,5% до 11%. Однако уже в начале осени часть пустующих помещений вновь была сдана в аренду, поэтому к концу года процент вакансий составил 10%.
Наиболее сильное влияние кризис оказал на арендные ставки. В период с начала 2020 года до конца жесткого карантина стоимость аренды помещений в сфере Street Retail уменьшилась на 20 % по отношению к тому же периоду предыдущего года. Однако к декабрю ситуация стабилизировалась, разница между ценой аренды не превышала 0,6%.
В торговых коридорах количество вакансий осталось высокой. Особенно много помещений освободилось на улицах Пушкина и Баумана, где располагалось множество заведений общественного питания. Однако уменьшение числа арендаторов не отразилось на размере арендных ставок. Наоборот, цена за аренду квадратного метра в торговых коридорах выросла на 8 % по сравнению с прошлым периодом.
Особенности приобретения и аренды помещений в Street Retail
При приобретении помещений для «уличных продаж» важна логика анализа помещений. Для оценки рекомендуется привлекать специалистов и учитывать жизненный цикл помещения на момент покупки.
При анализе необходимо учитывать следующие особенности:
- место размещения — имеет значение расположение витрины и ее видимость с мест массового нахождения людей (оживленной части улиц), а также возможность организовать беспрепятственный подход пешеходов и подъезд автомобилей (их парковки);
- количество людей, которые проходят мимо приобретаемого или арендуемого объекта, характер трафика (людей может быть много вечером или утром, в течение рабочего дня, во время перерыва);
- наличие генераторов потока людей. Ими могут быть места массового отдыха людей, крупные развлекательные объекты рядом, фитнес-центры;
- характер трафика по уровню дохода населения, возрасту людей, другим параметрам;
- наличие в близлежащих районах объектов, которые уже удовлетворяют текущие потребности населения. К ним относятся магазины по продаже продуктов и промтоваров, аптеки и медицинские учреждения, заведения общественного питания;
- прогнозируемые параметры работы магазина, в том числе количество посетителей и их конверсия в покупателей, средний чек, ежедневная или еженедельная выручка.
При рассмотрении покупки как объекта для инвестиций важными являются следующие параметры:
- наличие потенциальных арендаторов, которые могут заключить договор аренды на длительный срок;
- возможные ограничения, которые нужно соблюдать при заключении договора. Они могут быть обусловлены требованиями законодательных актов, наличием рядом определенных объектов и т. п.;
- перспективы развития территории с точки зрения увеличения количества населения или его ресурсов. Нужно понимать, какие объекты будут располагаться рядом в будущем, какие собираются реконструировать или сносить.
Выводы
Сфера «уличных продаж», как и торгово-развлекательные центры и магазины в них, получила большие убытки весной и летом 2020 года из-за карантинных мероприятий. Ограничение на передвижение людей и требование государственных органов закрыть торговые объекты привели к серьезным финансовым потерям.
Но ситуация быстро стабилизировалась. Более того, Street Retail — это «магазины у дома», которые стали пользоваться все большей популярностью у покупателей. В связи с этим специалисты рекомендуют приобретать и арендовать помещения как можно быстрее, чтобы заключить выгодный договор.
Покупка помещений под магазины в жилых комплексах и на первых этажах домов представляет собой выгодную инвестицию с небольшими сроками возврата вложений и возможностью получать пассивный доход.