- Аренда офисов в Казани: особенности, тенденции, прогнозы
05.11.2020

Аренда офисов в Казани: особенности, тенденции, прогнозы

В 2019 году инвесторы и предприниматели на российском рынке проявляли осторожность из-за сложившейся политической ситуации и западных санкций. Ситуация еще больше ухудшилась из-за кризиса, связанного с новым коронавирусом (COVID-19), который поразил Россию позже многих западных стран и разразился в марте 2020 года. Экономическая активность начала расти в июле 2020 года, но ожидается, что кризис сохранит долгосрочное влияние на экономику России.

Пандемия COVID-19 и ее влияние на экономику России привели к снижению спроса на недвижимость. В первой половине 2020 года больше всего пострадали розничный и промышленный секторы, активность в складском секторе также снизилась. Офисный сектор доминировал на рынке по объему инвестиций за последние 12 месяцев. По оценкам, большинство инвестиций было в Москве, а на Санкт-Петербург приходилось 11 % инвестиций. Активность в регионах, в том числе и в Казани, остается ниже среднего. Общий тренд повлиял не только на куплю-продажу коммерческой недвижимости, но и на сегмент аренды офисных площадей.

Есть ли спрос на офисные площади?

По состоянию на последний квартал 2019 года предложение офисных площадей в Казани превышает 675 тысяч квадратных метров. В городе действует 130 бизнес-центров.

Спрос при этом низкий в силу уже рассмотренных причин – с введением режима обязательной самоизоляции рынок офисной недвижимости, как и прочие отрасли, перешел в режим ожидания определенности. Собственники и арендаторы продолжают вести переговоры о сокращении рабочих площадей и снижении ставок на период кризиса.

В конце июня объем свободных офисных помещений вырос на 6 % по сравнению с предыдущим годом. Больше всего цифра увеличилась в Московском и Советском районах (свыше 9%). Тенденция более всего затронула офисы класса А.
Кризис существенно отразился на нише коворкингов (всего их в Казани 14, их общая площадь – около 8 тысяч квадратных метров). Несмотря на то, что арендаторы проявляют интерес к таким гибким пространствам, владельцы вынуждены были сократить площади и число рабочих мест для соблюдения норм дистанцирования.

Каковы арендные ставки?

Несмотря на общее падение спроса, кризис и увеличение объема свободных площадей, арендные ставки не снизились. Некоторые арендодатели шли на уступки арендаторам и предоставляли отсрочку, в некоторых районах зафиксировано снижение, однако в целом по городу сохранилась тенденция роста.

Средние ставки следующие:

  • класс А – 1429 рублей за квадратный метр;
  • класс В – 781 рублей за квадратный метр;
  • класс С – 478 рублей за квадратный метр.

Арендные ставки возросли и колеблются на уровне 10-14%. Это связано в том числе и с необходимостью владельцев офисных площадей компенсировать убытки, которые только за первое полугодие 2020 года составили, по средним подсчетам, около 15%.

По состоянию на осень 2020 года почти 90% офисных площадей заполнено. Вероятно, эта тенденция сохранится, если не наступит вторая волна коронавируса и всероссийский карантин. При этом арендаторы нацелены на долгосрочное сотрудничество и готовы предлагать арендные каникулы продолжительностью 1-2 месяца или, как альтернативу, – поэтапное повышение арендных ставок.

Что происходит на рынке субаренды?

Обычно договоры аренды запрещают арендатору сдавать в субаренду объект недвижимости. Однако, если в договоре аренды такое положение отсутствует, при получении согласия арендодателя арендатор может:

  • сдавать арендуемое имущество в субаренду (не дольше срока аренды);
  • передавать свои права и обязанности третьему лицу;
  • использовать права аренды в качестве взноса в уставный капитал юридического лица.

Совместное использование арендованных помещений с другими компаниями в той же группе возможно и обычно осуществляется путем субаренды арендованного имущества. Другой вариант – заключить договор первичной аренды с несколькими арендаторами (несколько компаний в группе).

Реорганизация или смена контроля над арендатором обычно не имеет последствий для договора аренды. Однако на практике арендодатели часто желают иметь право прекращения договора в случае смены контроля над организацией арендатора и настаивают на его включении в договор аренды.

В связи с пандемией и общим уровнем снижения благосостояния населения число лиц, заинтересованных в субаренде офисных помещений, увеличилось. При этом, если прежде арендаторы в большинстве случаев выступали против таких схем, сейчас наблюдается тенденция к формированию таких соглашений.

Меняются ли требования к офисным помещениям?

В условиях пандемии появились новые требования к инженерным и охранным системам офисов. Ключевыми стали два параметра: безопасный воздух и социальное дистанцирование.

Стоит учитывать, что обычно по закону арендодатель несет ответственность за капитальный ремонт арендованного имущества, в то время как арендатор должен поддерживать недвижимость в хорошем состоянии и выполнять мелкий ремонт (техническое обслуживание). Это может быть изменено по соглашению сторон.

Необходимость соблюдения норм СЭС ведет к потребности в проведении ремонтных работ, а это не всегда рентабельно ни для арендатора, ни для арендодателя. Вероятнее, собственники пойдут на уступки, в противном случае – в перспективе имеющиеся офисные площади окажутся неконкурентоспособными.

Стоит отметить, что такие «здоровые» пространства на рынке Казани уже есть. В частности, бизнес-центры и торгово-офисные центры под управлением UD Group. Это офисные площади (класс В и В+) с качественной чистовой отделкой, противопожарной сигнализацией, собственной службой эксплуатации, пунктом охраны, системой видеонаблюдения и развитой инфраструктурой. Площадки оснащены актуальными инженерными системами, на территории регулярно проводятся дезинфекционные мероприятия за счет средств управляющей компании.

Каковы общие прогнозы?

Наблюдается ключевая тенденция: повышается интерес предпринимателей к гибким офисам. И это не только коворкинги, но и сервисные офисы. На первый план выходит не возможность обладания, а оперативный доступ к необходимому – один из ключевых принципов экономики шеринга. Ситуация на рынке будет во многом зависеть от того, введутся ли дальнейшие ограничения на деятельность торговых объектов и бизнес-центров.

Затрудняетесь с выбором?

Наши специалисты подберут для Вас подходящие варианты.

+7

* Отправляя форму, вы даете свое согласие на обработку персональных данных

Подобрать объект